Chuyển đến nội dung chính

Review dự án Opal Boulevard chủ đầu tư Đất Xanh theo góc nhìn nhà đầu tư

Về vị trí , Dự án mặt tiền Phạm Văn Đồng. Về vị trí dự án này thật sự tốn nhiều giấy mực khi toàn bộ mặt tiền khu vực này địa chỉ là Linh Trung Thủ Đức ấy vậy mà khu đất lui vô 1 tí thành địa chỉ Dĩ An Bình Dương . Xét trên vị trí này thì hoàn toàn như Thủ Đức cả vì chưa qua khỏi cầu vượt Linh Xuân nên tôi mạn phép xét chỉ tiêu kinh tế cho dân cư tiêu thụ sản phẩm khu vực theo Linh Trung Thủ Đức. Đơn giản là bạn đánh giá mức thu nhập và khả năng hấp thụ sản phẩm theo điểm kinh tế khảo sát . Về tiện ích ngoại khu khá đầy đủ từ trung tâm thương mại, rạp phim Lotte cinema, bệnh viện Hoàn Hảo ( đang xây dựng) , trường thcs Linh Trung,vvv . Nằm kẹp giữa khu chế xuất Linh Trung ( Thủ Đức ) , kcn Bình Đường, chạy lên theo tuyến PVD qua QL1A là tiếp cận kcn Sóng Thần,.... Khu vực dân cư hiện hữu lâu năm.


Dự án Opal Boulevard

Về thiết kế, dự án có 2 block A B 35 tầng, điểm cộng cho sản phẩm là cả 2 block đều sử dụng tiện ích riêng như hồ bơi, gym , yoga , khu vui chơi trẻ em,vvv được bố trí tách biệt với nhau và đều được đặt ở tầng lửng thứ 4 . Đây là điểm cộng cũng như là tiêu chí đánh giá hạng B trở lên cho phân khúc chung cư vừa an toàn, vệ sinh lại riêng tư nâng cao chất lượng trải nghiệm và thư giản cho chính cư dân an cư.
Block A có điểm cộng khi toàn căn đều có view thoáng, ban công đón gió, tầm nhìn rộng. Mật độ thang máy là 4 thang trên 9 căn. Hầu hết không đối cửa, trừ căn góc ( thông thường đây là thường ở hầu hết mọi dự án cho cặp căn góc ) . Mặt bằng 18 căn 1 sàn nhưng tách biệt hoàn toàn. Nâng điểm cộng mật độ khi dụng bởi số căn trên tầng.


Block B thì tiêu chí này giảm bớt kèm đơn giá khởi rẻ hơn tương đương 10% . Block B trừ Căn số 3 B1 lỗi đâm đường hành lang trực tiếp cửa thì không có cặp nào đối cửa. mật độ thang là 6 thang cho 14 căn. Có cửa ngăn thông sảnh từ B1 qua B2 giảm tiếng ồn ( vang) trong hành lang.

Nguyên nhân tôi phân tích về cửa vì đây ngoài yếu tố phong thuỷ, còn là tiêu chí riêng tư khi đưa vào sử dụng.


Về thiết kế căn hộ, dự án không có 1pn , toàn bộ là 2pn2wc diện tích 70m2-85m2, 3pn2wc 96-109m2 . Toàn bộ căn hộ đều có sân phơi tách biệt ban công. Điểm cộng trong thị hiếu lựa chọn căn hộ việt nam vì chuộng phơi gió trời ít dùng máy sấy. Hơn nữa tất cả phòng đều lấy được gió trời từ cửa sổ , tăng tính thoáng cho phòng. Nội thất bàn giao cơ bản với gam màu sáng , phong cách hiện đại. ( sẽ update danh mục bàn giao sau). Về thiết kế k có 1pn, diện tích với , mật độ thấp trên tầng. Đánh giá khách hàng hướng tới là dân cư có thu thập tốt, hạng B đến B+ khi nhu cầu sử dụng diện tích lớn. Dành cho gia đình hơn 30t và thường có nhiều hơn 2 thành viên. Khai thác cho thuê cũng nhắm tới phân khúc khách hàng này khi không hề sở hữu 1pn vốn là thế mạnh của những thị trường có mật độ người nước ngoài công tác ngắn ngày như khu nam.


Bank: Tpbank chính sách ân hạn 18 tháng, Vietcom ,Vietin đã tham gia cuộc chơi (update chính sách sau) . Về mức độ nhanh nhạy dễ vay và lãi suất vay tỉ lệ thuận khi xếp hạng từ cao đến thấp tpbank , vietin, vietcom. Nguyên nhân thì chắc ai cũng rõ. Tôi sẽ thực hiện chuỗi review về các chỉ tiêu của bank đối với bds trong loạt bài sau


Quan điểm nhà đầu tư:


Nhắc tới opal boulevard phải nhắc đến lịch sử của căn hộ. Đã từng dấy lên làn sóng phản đối , căng bảng đòi quyền lợi khi tiến độ xây dựng và hoàn thành hdmb nhanh hơn tầm 6 tháng so với dự kiến . Đẩy lệch câu chuyện dòng tiền và những thứ mà ndt được sale kể cho nghe về lướt sóng hay ra hàng. Thêm việc kiểm soát truyền thông và phương án xử lý không kịp thời nên xuất hiện tình trạng gây gắt tại thời điểm chiều 16/3/2020 . Điều này thúc đẩy 2 vấn đề:


1 - Tình trạng " quá bán" với ndt tay 200-300 bắt giặc , thậm chí qua tìm hiểu , rất nhiều ndt chỉ có đúng khoản tiền này và không có 1 khoản nào để thanh toán tiếp cho cả đời sản phẩm. Nghiêm túc mà nói thì tôi đã chứng kiến rất nhiều cú ngã khi mang tâm lý chỉ cọc là lụm tiền này, bởi lẽ hầu như họ không hề có phương án 2 . Trong khi cốt lõi của cdt bds là phân tích khả năng hấp thụ sản phẩm từ thị trường qua thời gian. Kết quả là cụm từ cdt lừa đảo xuất hiện trên mạng, đầu tư tại sao không lời còn lỗ. Thực tế thì với tôi có chút hài hước, CDT cam kết với bạn là xây dựng căn hộ, sản phẩm với điều kiện là không quá thời gian quy định với chất lượng đã kí trong hd. Nếu trễ cdt sẽ bị phạt. Chứ cdt có kí cam kết lợi nhuận đâu.
2 - Hệ quả của việc này tiếp tục trong bối cảnh covid làm mất đi giai đoạn vào hàng và mức quan tâm từ phía ndt F2 hay F3 , những người không tham gia vào đợt F1 khi câu chuyện dòng tiền cá nhân chưa phù hợp ,không xuất hiện với những dự kiện trên xét tới thời điểm hiện tại.


Thời gian dự kiến giao sản phẩm tầm 5/2021. giá giao dịch trên dưới 2t5 trên dưới tuỳ căn cho căn 2pn. mức chênh lệch hiện còn thấp xung quanh 100tr +/- .


Xét yếu tố thị trường do phân khúc hạng B ( 40tr/m2) , tổng thanh toán dưới 3t và còn tầm 1 năm bàn giao vẫn còn dự địa tăng trưởng cho ndt thứ cấp. Với tiêu chí thanh khoản tốt nhất ở những căn có diện tích nhỏ do khả năng tiếp cận đông hơn.


Xét yếu tố thời cuộc theo chiều hướng phát triển kinh tế, tuy rằng những yếu tố dòng tiền đầu tư đang có xu hướng đổ về Dĩ An và Thủ Đức , tuy nhiên sẽ cần thời gian tích luỹ trước khi tăng mạnh, vì vậy nếu kì vọng cao hơn ở dự án sẽ mất nhiều thời gian hơn ~ 2 năm mới để sự thay đổi đáng ghi nhận.


Đề xuất , với thị trường khát sân chơi trong ngắn hạn ( 1 năm) thì opal boulevard đang có điểm vào thích hợp. Sẽ update chính sách bank để xây dựng kế hoạch đầu tư chi tiết hơn. 


Bài viết Review dự án Opal Boulevard chủ đầu tư Đất Xanh theo góc nhìn nhà đầu tư mang tính cá nhân , không đại diện tổ chức hay mang tính công kích.


Dao Quoc Viet

Nhận xét

Bài đăng phổ biến từ blog này

Chủ đầu tư Masterise thương hiệu bất động sản mới ra mắt trên thị trường

Masterise là thương hiệu mới nhất của Thảo Điền Investment, nhầm nâng lên tầm cao mới Thảo Điền Investment đã cho ra mắt thương hiệu Masterise, trước khi đổi tên, chủ đầu tư Masterise cũng đã triển khai nhiều dự án thành công như: Masteri Thảo Điền, Masteri An Phú, Masteri Millennium, Masteri M-One, Masteri Gia Định.Logo Chủ đầu tư Masterise, tên mới của Thảo Điền InvestmentChủ đầu tư Masterise có uy tín không?Nếu tính trên thị trường bất động sản Việt Nam thì Chủ đầu tư Masterise là một trong 10 chủ đầu tưuy tín nhất. Những dự án mà chủ đầu tư Masterise đã triển khai và bàn giao có chất lượng rất tốt.Chính sách chăm sóc khách hàng cũng như chính sách hậu mãi cũng được cư dân của các khu căn hộ Masteri hài lòng. Việc bàn giao sổ hồng cho cư dân cũng rất nhanh, tầm 8 tháng đến 1 năm là có thông báo làm sổ hồng rồi. Masterise liên kết các đơn vị thầu xây dựng cũng rất tốt.Những dự án đã triển khai & bàn giao của Chủ đầu tư MasteriseTính đến thời điểm hiện tại Masterise đã triển khai…